Kredyt hipoteczny – październik 2023 – Ranking kredytów hipotecznych

Kredyt hipoteczny to szczególny rodzaj zobowiązania finansowego, o którego otrzymanie konsument musi się dobrze postarać. Sprostanie wymogom kredytodawców to spore wyzwanie nawet dla osób z wysoką zdolnością kredytową. Czym jest kredyt hipoteczny, jakie wymagania stawiają banki przed kredytobiorcami? Jak wybrać najlepszy kredyt hipoteczny? Przeczytaj artykuł i sprawdź nasz ranking kredytów hipotecznych.

Czym jest kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny to rodzaj kredytu celowego udzielanego przez banki. Ten rodzaj finansowania należy do zobowiązań długoterminowych i obejmuje wysokie kwoty, które przeznacza się głównie na cele mieszkaniowe.

Według definicji pochodzącej z ustawy z dnia 23 marca 2017 roku o kredycie hipotecznym:

Art.3. Przez umowę o kredyt hipoteczny rozumie się umowę, w ramach której kredytodawca udziela konsumentowi kredytu, lub daje mu przyrzeczenie udzielenia kredytu zabezpieczonego hipoteką, lub innym prawem związanym z nieruchomością mieszkalną, lub przeznaczonego na sfinansowanie niezwiązanego z działalnością gospodarczą, lub prowadzeniem gospodarstwa rolnego nabycia, lub utrzymania:

1) prawa własności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, a także ich budowy lub przebudowy w rozumieniu art. 3 pkt 6 i 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r. poz. 1186, z późn. zm.);

2) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;

3) prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części;

4) udziału we współwłasności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, lub udziału w nieruchomości gruntowej.

Co to oznacza w praktyce?

Jak wynika z ustawy, kredyt hipoteczny przeznaczony jest dla konsumentów indywidualnych, którzy potrzebują dofinansowania przeznaczanego na cele mieszkaniowe. Ze względu na wysokość zobowiązania przeznaczony jest dla osób mających zdolność kredytową na wysokim poziomie. Kredyt hipoteczny przeważnie zaciągany jest na kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt lat, jednak okres kredytowanie nie powinien przekraczać 35 lat. Jeszcze kilka lat temu dostępne były kredyty w obcych walutach, w tym kredyt we frankach. Obecnie możemy skorzystać tylko z kredytów złotówkowych.

Cechą charakterystyczną kredytu hipotecznego jest, jak sama nazwa wskazuje ustanowienie hipoteki pod zastaw finansowanej nieruchomości lub pod zastaw nieruchomości, która jest już własnością kredytobiorcy – sytuacja ta może mieć miejsce, gdy konsument chce np. rozbudować lub wyremontować posiadaną nieruchomość. Hipoteka to swoiste zabezpieczenie banku na wypadek niespłacenia przez kredytobiorcę zobowiązania. W przypadku braku spłaty, bank ma prawo sprzedać nieruchomość, aby odzyskać pożyczone konsumentowi pieniądze.

Przy kredytach celowych, do których należy również kredyt hipoteczny trzeba także podać cel zakupu. Nie wystarczy jednak wpisać we wniosku „kupno mieszkania”, lecz uzupełnić dokładne informacje i przedłożyć stosowne dokumenty.

Ranking kredytów hipotecznych. Na jaki cel można przeznaczyć kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny ma jasno określony i szczegółowo sformułowany w umowie cel, stąd pieniądze nie mogą być rozdysponowane dowolnie. Każdy zakup z otrzymanych środków w ramach kredytu hipotecznego musi zostać udokumentowany. Otrzymane fundusze można zatem przeznaczyć na:

• Kupno mieszkania z rynku pierwotnego lub wtórnego,
• Zakup domu z rynku pierwotnego bądź wtórnego,
• Zakup działki,
• Budowę domu,
• Modernizację, adaptację, remont, a także rozbudowę istniejącej już nieruchomości,
• Wykończenie mieszkania bądź domu.

Niektóre cele można łączyć ze sobą w jednym kredycie. Przykładem może być zakup mieszkania i jego wyremontowanie lub kupno działki i budowa na jej terenie budynku mieszkalnego. Pieniądze otrzymane z kredytu wypłacane są przeważnie w transzach. Po zakończeniu kolejnych etapów np. postawienia fundamentów należy udokumentować przebieg prac, by móc otrzymać kolejną część pieniędzy. W przypadku, gdy środki zostaną przeznaczone na inny cel, kredytodawca może rozwiązać umowę i zażądać zwrotu pożyczonych pieniędzy. Kredyt hipoteczny dostępny jest dla osób pracujących, czy studentów pod warunkiem, że mają oni odpowiednią zdolność kredytową. Rozwiązaniem dla niektórych może być zakup mieszkania TBS.

Kto może ubiegać się o kredyt hipoteczny?

Niemal każdy marzy o własnym mieszkaniu lub domu. Dla niektórych szczytem marzeń jest apartament w centrum dużej aglomeracji miejskiej, dla innych mały, drewniany domek w otoczeniu gór. Jeśli nie odziedziczyliśmy fortuny lub nie posiadamy świetnie prosperującej firmy, to pragnienie o swoich własnych czterech kątach możemy zrealizować jedynie za pomocą kredytu hipotecznego. Jednak, aby go otrzymać, musimy spełnić szereg kryteriów. Oto one:

Przedział wiekowy

Aby móc ubiegać się o kredyt konieczne jest ukończenie 18. roku życia. Jednak w przypadku tak wysokich zobowiązań banki podnoszą minimalny wiek do co najmniej 21 lat. Podobnie sytuacja kształtuje się w odniesieniu do górnych widełek. Klient, który ubiega się o kredyt hipoteczny, powinien spłacić ostatnią ratę kredytu najpóźniej w dniu przypadającym na jego 70 urodziny.

Zdolność kredytowa

Nie da się ukryć, że jest to jeden z najważniejszych czynników mających wpływ na przyznanie środków. Od tego, ile zarabiamy i ile pieniędzy wydajemy, zależy czy otrzymamy wsparcie finansowe i w jakiej wysokości.

Historia kredytowa

Kolejnym bardzo istotnym czynnikiem mający wpływ na to, czy wniosek o finansowanie zostanie zatwierdzony jest historia zadłużenia. Na podstawie raportu Biura Informacji Kredytowej oraz innych instytucji, oceniana jest rzetelność i sumienność konsumenta. Osoby, które notorycznie zalegały ze spłatą zobowiązań, znajdują się w bazie Krajowego Rejestru Dłużników mogą być pewne, że otrzymanie kredytu będzie trudne.

Wkład własny

Następny ważny element, który ma znaczący wpływ na otrzymanie pieniędzy na zakup mieszkania lub budowę domu. Obecnie, aby otrzymać kredyt, konieczne jest posiadanie wkładu własnego w wysokości minimum 20 procent wartości nieruchomości. Posiadanie wkładu tej wysokości rekomenduje Komisja Nadzoru Finansowego. Możemy się jednak spotkać z sytuacją, w której bank obniży wkład własny nawet do 10 procent wartości nieruchomości. Czy wkład własny może być zbyt wysoki? Jeśli konsument wnioskuje o niewielką kwotę i ma wysoki wkład własny, to udzielenie kredytu jest dla banku nieopłacalne. Stąd niejednokrotnie wniosek zostaje odrzucony.

Jakie dokumenty są potrzebne do otrzymania kredytu hipotecznego?

Kredyt hipoteczny to przeważnie bardzo poważne zobowiązanie, które może rzutować na całe życie konsumenta. Dlatego, zanim otrzymamy od banku zielone światło na zakup mieszkania lub budowę domu, każdy aspekt naszych konsumenckich poczynań zostanie dogłębnie zweryfikowany. Samo wpisanie we wniosku informacji bez pokrycia nie wystarczy, by otrzymać np. 400 000 złotych.  Wszystkie przekazane szczegóły muszą być potwierdzone. W przypadku kredytów hipotecznych baki nie dopuszczają weryfikacji tożsamości klienta wyłącznie poprzez przelew weryfikacyjny jak ma to miejsce w przypadku pożyczek.

Niezbędne dokumenty

1. Poprawnie wypełniony wniosek o kredyt

Wniosek można wypełnić w placówce bankowej z pomocą konsultanta lub zrobić to samodzielnie w domu, pobierając odpowiedni formularz na stronie internetowej banku. Wszelkie niejasności bank będzie chciał wyjaśnić. A podanie nieprawdziwych informacji rzutuje nieprzyznaniem środków.

2. Dowód osobisty

Dowód osobisty to podstawowy dokument tożsamości obowiązujący w naszym kraju. Zanim złożymy wniosek, sprawdźmy, czy dowód nie jest przeterminowany. Banki nie przyjmują innych dokumentów np. prawa jazdy, jest to bowiem dokument potwierdzający uprawnienia, a nie tożsamość.

3. Zaświadczenie o zatrudnieniu

Zaświadczenie o zatrudnieniu to bardzo istotne pismo, bez którego nie możemy liczyć na pozytywną decyzję banku. Przeważnie instytucje finansujące posiadają specjalny druk, który musi wypełnić pracodawca kredytobiorcy. Na ogół treść zaświadczenia traktuje o podstawie umowy, zajmowanym stanowisku, okresie zatrudnienia i wysokości wynagrodzenia. Druk koniecznie musi posiadać wszystkie dane pracodawcy, jego pieczątkę i podpis przełożonego.

4. Rozliczenie PIT-11 lub PIT-37 za ubiegły rok

5. Wyciąg z rachunku bankowego za ostatnie kilka miesięcy

Wyciąg jest konieczny do potwierdzenia przychodów, jakie otrzymuje konsument, a także obliczenia wszystkich kosztów, jakie generuje konsument wraz ze swoją rodziną.

6. Odpis aktu małżeństwa

Jeżeli konsument jest w związku małżeńskim banki wymagają tego dokumentu.

7. Zgoda współmałżonka na kredyt

W momencie, gdy tylko jeden z małżonków stara się o kredyt, to przy tak dużym zobowiązaniu, druga osoba musi wyrazić na to pisemną zgodę.

8. Operat szacunkowy

Operat szacunkowy, czyli opinię rzeczoznawcy na temat wartości nieruchomości, którą chcemy finansować z pieniędzy pochodzących z kredytu.

Jakie dokumenty dotyczące nieruchomości należy dołączyć do wniosku o kredyt hipoteczny?

Wniosek o kredyt hipoteczny można podzielić na dwie części. W pierwszej wpisuje się informację na temat kredytobiorcy, w drugiej informacje dotyczące nieruchomości, na której kupno lub budowę chcemy zaciągnąć pożyczkę. Informacje związane z nieruchomością muszą być potwierdzone stosownymi dokumentami. W zależności od przeznaczenia środków bank może wymagać od kredytobiorcy następujących dokumentów:

Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym:

• Wypis i wyrys z ewidencji gruntów,
• Odpis z księgi wieczystej,
• Kompletna przedwstępna umowa deweloperska,
• Pozwolenie na budowę,
• Zaświadczenie o zakończeniu budowy,
• Zaświadczenie o samodzielności lokalu,
• Dokument, który potwierdza, że został wniesiony wkład własny,
• Rzuty nieruchomości potwierdzające jej powierzchnię użytkową,
• Mapa podziałowa działek wraz z decyzjami podziałowymi.

Kupno lokalu mieszkalnego na rynku wtórnym:

• Wycena nieruchomości,
• Umowa przedwstępna ze zbywcą,
• Odpis z księgi wieczystej,
• Dokument potwierdzający prawo własności zbywcy do nieruchomości (np. akt kupna-sprzedaży lub zaświadczenie o darowiźnie),
• Zaświadczenie o niezaleganiu sprzedającego z opłatami wystawione przez spółdzielnie lub wspólnotę mieszkaniową.

Remont lub wykończenie nieruchomości:

• Odpis z księgi wieczystej remontowanej nieruchomości,
• Akt notarialny potwierdzający prawo do własności lokalu,
• Kosztorys planowanych prac remontowych na druku z banku,
• Pozwolenie na budowę lub zgłoszenie prac budowlanych – jeśli są wymagane.

Przy zakupie działki, należy dostarczyć:

• Odpis z księgi wieczystej,
• Dokument potwierdzający, że wniesiony został wkład własny,
• Decyzja o warunkach zabudowy, która potwierdzi możliwości rozpoczęcia budowy,
• Wypis z aktualnego planu zagospodarowania terenu, który potwierdzi, że obszar jest przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową,
• Wypis z aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego, potwierdzenie możliwości rozpoczęcia budowy na danej działce,
• Wypis i wyrys z ewidencji gruntów.

Przy budowie domu należy dołączyć:

• Pozwolenie na budowę,
• Akt notarialny potwierdzający prawo własności do działki,
• Wypis i wyrys z ewidencji gruntów,
• Odpis z księgi wieczystej,
• Operat szacunkowy,
• Kosztorys, harmonogram prac i dziennik budowy.

Powyższa lista wymaganych dokumentów ma charakter poglądowy. Wymogi banków mogą się różnić od siebie. Ofertę i wymagania różnych banków opisuje ranking kredytów hipotecznych.

>> Czytaj również: Pożyczki pod zastaw nieruchomości

---

Od czego uzależniona jest maksymalna kwota kredytu hipotecznego? Sprawdź ranking kredytów hipotecznych.

Chcąc skorzystać z kredytu hipotecznego, musimy się przygotować na to, że niekoniecznie otrzymamy kredyt w takiej wysokości, jaka nas interesuje. Wiele zależy od naszej zdolności kredytowej, polityki banku, ale także wartości nieruchomości. Wysokość pożyczonej kwoty zależy także w dużej mierze od wskaźnika LTV, czyli Loan to Value. Wskaźnik ten to relacja wartości pozostającego do spłaty kredytu do wartości nieruchomości, na której ustanowiono hipotekę będącą zabezpieczeniem kredytu. Rekomendowany stosunek dla kredytów mieszkaniowych nie powinien przekraczać 80 procent, ale niektóre banki oferują kredyty z LTV 70 procent, lub nawet 50 procent. Wyjaśniając, Loan to Value, jeśli lokal kosztuje 100 000 złotych (celowo zaniżamy i zaokrąglamy kwotę), to bank nie powinien pożyczać nam więcej, niż 80 000 złotych, czyli 80 procent wartości nieruchomości. Parametry kredytów można sprawdzić w rankingu kredytów hipotecznych.

Niezależnie od rodzaju kredytu, nie można otrzymać wyższej kwoty, niż wartość przedmiotu, na którego zakup otrzymuje się kredyt. Takim przykładem może być samochód. Kredyt na samochód nie może wynosić 70 000 złotych, jeśli wartość auta to 50 000 złotych.

Poniższa tabela opisuje koszty kredytu hipotecznego w zależności od różnego oprocentowania. Nawet najmniejsza różnica, wpływa na znaczny wzrost zaciągniętego zobowiązania w skali kilkunastu lat. Do przykładu wzięliśmy kredyt hipoteczny w wysokości 250 000 zł, na okres 30 lat z równymi ratami.

Oprocentowanie kredytu	Kwota kredytu	Ilość rat	Wysokość raty	Kwota odsetek	Łącznie do spłaty
Oprocentowanie 4%	250 000 zł	360	1834 zł	410 388 zł	660 388 zł
Oprocentowanie 4,1%	250 000 zł	360	1851 zł	416 672 zł	666 672 zł

Ranking kredytów hipotecznych. Przeczytaj jak zwiększyć zdolność kredytową aby otrzymać kredyt?

Możliwość spłaty kredytu wraz z odsetkami i innymi opłatami zgodnie z harmonogramem wynikającym z umowy nazywana jest zdolnością kredytową. Innymi słowy, im więcej pieniędzy zostaje nam z otrzymanego wynagrodzenia po dokonaniu wszelkich płatności i niezbędnych zakupów, tym wyższą zdolność kredytową mamy. Za przykład może nam posłużyć małżeństwo, które wspólnie stara się o kredyt na mieszkanie. Razem zarabiają 12 000 złotych, ich miesięczne koszty utrzymania wynoszą 10 500 złotych, w tym spłacają kredyt przez Internet, który zaciągnęli na egzotyczną wycieczkę oraz leasing samochodu. Jak nietrudno obliczyć ich miesięczny „zapas” to 1 500 złotych. Biorąc pod uwagę, że obecnie średnia wysokość raty kredytu hipotecznego wynosi ponad 1700 złotych, to ich zdolność kredytowa jest zbyt niska, by liczyć na wsparcie banku. Co należy zrobić, aby poprawić płynność finansową i podwyższyć zdolność kredytową? Przedstawiamy kilka najskuteczniejszych metod:

1. Zmniejszenie liczby zobowiązań – im mniej zobowiązań kredytowych mamy tym lepiej. Jeśli zatem posiadamy kartę kredytową, niespłacone raty za zakupy, kredyty gotówkowe, czy pożyczki należy je jak najszybciej uregulować. Pomóc w tym może np. kredyt konsolidacyjny online, który obejmie wszystkie zobowiązania, ale będzie miał niższą ratę.
2. Sprawdzenie historii kredytowej w BIK – przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny, warto sprawdzić historię poprzednich zobowiązań widniejącą w BIK. Niestety w przypadku kredytów hipotecznych nie znajdziemy instytucji, która pożyczy nam pieniądze bez sprawdzania baz. Dzięki temu możemy poprosić o skasowanie przedawnionych, negatywnych wisów w bazie kredytowej. Jeśli negatywny wpis ma jednak mniej niż 5 lat, niestety nie będzie można go usunąć.
3. Zwiększenie dochodów – choć ten krok może nam się wydawać najtrudniejszy, to jednak może być impulsem do zmiany miejsca zatrudnienia lub chociaż rozmowy z przełożonym na temat podwyżki. Im więcej zarabiamy, tym mamy większe szanse na kredyt hipoteczny. Czasami zamiana umowy o pracę na umowę B2B, pozwoli na osiąganie większych zysków.

Jak wybrać kredyt hipoteczny? Ranking kredytów hipotecznych

Wybór odpowiedniego kredytu hipotecznego to poważna decyzja, która nie należy do najłatwiejszych. Dlatego, zanim złożymy wniosek, warto dokładnie rozejrzeć się na rynku kredytowym. Pomocny w dokonaniu wyboru może być ranking kredytów hipotecznych, dzięki któremu będziemy mogli porównać oferty wielu banków, w tym koszty kredytów, warunki spłaty, czy wymagane dokumenty. Jeśli nomenklatura finansowa jest dla nas niejasna, można skorzystać z usług niezależnego doradcy kredytowego. Dzięki wsparciu specjalisty wybór oferty będzie znacznie prostszy. Doradca rozwieje wszelkie wątpliwości, pomoże wybrać najkorzystniejszą ofertę, a także posłuży radą w kwestii kompletowania niezbędnych dokumentów. Kolejną ważną kwestią jest skrócenie procesu przygotowania do złożenia wniosku, a także może się przysłużyć skróconym czasem oczekiwania na decyzję banku. Gdy dostarczymy niezbędne dokumenty, bank nie będzie musiał nas wzywać w celu uzupełnienia dokumentacji.