Własne mieszkanie lub własny dom są marzeniem większości dorosłych Polaków. Jednak, aby stać się właścicielem lokalu mieszkalnego, konieczne jest posiadanie dochodów na dość wysokim poziomie. Jeśli dochody pozwalają, można skorzystać np. z kredytu hipotecznego. Alternatywą miały być mieszkania dostępne z systemu stworzonego przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego. Na jakiej zasadzie udostępniane są mieszkania TBS? Jakie wymogi należy spełnić? Jakie dochody trzeba osiągać? Czy mieszkania TBS można wykpić na własność?
Czym jest Towarzystwo Budownictwa Społecznego?
Towarzystwo Budownictwa Społecznego to grupa podmiotów utworzona na podstawie Ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego z dnia 26 października 1995 roku. Założeniem TBS jest budowa mieszkań na wynajem o czynszach umiarowej wysokości, dla osób posiadających dochody na średnim poziomie. W TBS środki na budowę mieszkań pochodzą z między innymi z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Osoby, które zamieszkały w mieszkaniach TBS nie miały do nich praw, a jedynie umowę najmu.
Towarzystwo Budownictwa Społecznego działa na zasadach non-profit, co oznacza, że jej członkowie nie czerpią korzyści majątkowych. Według ustawy TBS mogą być spółkami z ograniczoną odpowiedzialnością, spółkami akcyjnymi lub spółdzielniami osób prywatnych.
Od 19 stycznia 2021 roku TBS został zastąpiony Społeczną Inicjatywą Mieszkaniową. SIM mogą korzystać ze środków finansowych z Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa. Utworzone przed 2021 rokiem TBS mogą jednak działać na nadal, na niezmienionych zasadach lub dopasowując się do funkcjonowania w formie SIM-ów.
Jakie działania wchodzą zakres funkcjonowania TBS?
Zakres działań TBS i SIM określa ustawa. Jak możemy z niej wyczytać, działania te nie dotyczą jedynie mieszkań TBS, ale mają szerszy zakres.
W artykule 27. Ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego można wyczytać:
1. Przedmiotem działania SIM, w tym SIM, której udziałowcem jest gmina, jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu.
2. SIM, w tym SIM, której udziałowcem jest gmina, może również:
- nabywać lokale mieszkalne i budynki mieszkalne oraz niemieszkalne, w celu rozbudowy, nadbudowy i przebudowy, w wyniku której powstaną lokale mieszkalne;
- przeprowadzać remonty i modernizację obiektów przeznaczonych na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych na zasadach najmu;
- wynajmować lokale użytkowe znajdujące się w budynkach SIM;
- sprawować na podstawie umów zlecenia zarząd nieruchomościami mieszkalnymi i niemieszkalnymi niestanowiącymi jego własności;
- sprawować zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi w ułamkowej części jego współwłasność;
- prowadzić inną działalność związaną z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą, w tym budować lub nabywać budynki w celu sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych, lub lokali o innym przeznaczeniu;
- dzierżawić SAN lokale mieszkalne w celu wynajmowania tych lokali osobom fizycznym wskazanym przez gminę, na zasadach określonych w rozdziale 3a, w przypadku gdy z budową lokalu nie było związane zawarcie umowy, o której mowa w art. 29 umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokali mieszkalnych ust. 1–2b lub w art. 29a partycypacja najemcy w kosztach budowy lokalu mieszkalnego ust. 1.
Jakie warunki należy spełnić, aby skorzystać z mieszkania TBS?
Aby skorzystać z mieszkania TBS, należy spełniać z góry określone wymogi. Jednym z podstawowych kryteriów są dochody. Osoba starająca się o mieszkanie TBS nie może osiągać dochodów wyższych niż 1,3 przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto w województwie, w którym znajduje się nieruchomość. Istnieje także możliwość przekroczenia tej kwoty (o 20 procent), jeśli mowa o jednoosobowym gospodarstwie domowym. W przypadku gospodarstwa domowego tworzonego przez dwie osoby kwota ta może być przekroczona o 80 procent. Przy większej liczbie osób wchodzących w skład gospodarstwa domowego kwotę tę można przekroczyć o 40 procent, na każdą dodatkową osobę. Ponadto do dochodu nie są wliczane żadne zapomogi, czy renty socjalne i inne świadczenia socjalne w tym także zasiłki, czy stypendia.
Kolejnym warunkiem, który musi spełnić osoba starająca się o mieszkanie TBS, jest brak tytułu prawnego do żadnego lokalu mieszkalnego. Nie może zatem być nawet w części współwłaścicielem innej nieruchomości przeznaczonej do zamieszkania. Co więcej, ubiegający się o mieszkanie TBS nie musi mieszkać i pracować na terenie gminy, w której zlokalizowane jest mieszkanie, o które się stara.
Aby przejść do kolejnego kroku przy najmie mieszkania TBS ubiegająca się o nie osoba, musi spełnić powyższe dwa warunki. Jeżeli są one spełnione, należy uiścić opłatę zwaną cesją partycypacji, czyli pewnego rodzaju kaucję. Koszt partycypacji waha się w granicach 10 do 30 procent kosztów budowy mieszkania. Jeśli umowa najmu lokalu wygaśnie „kaucja”, zostaje zwrócona. To jednak niejedyna opłata, jaka spoczywa na najemcy. Konieczne jest również wpłacenie kaucji zabezpieczającej, która jest równowarta jednego lub kilka czynszów za wynajem. Maksymalna kwota kaucji wynosi 12-krotność miesięcznego czynszu.
Czy można wziąć kredyt hipoteczny na mieszkanie TBS?
Brak środków na partycypację nie musi udaremnić skorzystania z mieszkania TBS. Co prawda banki nie mają w swojej ofercie specjalnych kredytów hipotecznych przeznaczonych na mieszkanie TBS, ale możemy skorzystać z innych rozwiązań finansowych. Takim rozwiązaniem może być zaciągnięcie kredytu gotówkowego. Kredyty gotówkowe są produktem finansowym, z którego środki możemy przeznaczyć na dowolny cel. Oznacza to, że możemy je przeznaczyć na partycypację, lub na kaucję zabezpieczającą.
Czy mieszkania TBS można wykupić na własność?
Według działających aktualnie przepisów prawa najemca, który wpłacił opłatę partycypacyjną w wysokości nie mniejszej niż 20 lub 25 procent kosztów budowy mieszkania, może wnieść o jego zakup. Jednak musi być najemcą co najmniej przez 5 lat. Ponadto wniosek można złożyć dopiero po upływie 5 lat od momentu wydania pozwolenia na użytkowanie mieszkania. Zgodę na wykup wydaje walne zgromadzenie akcjonariuszy, zgromadzenie wspólników, albo walne zgromadzenie SIM (TBS).
Ustawa z dnia 10 grudnia 2021 roku o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego umożliwia najemcy wystąpienie z wnioskiem o zmianę umowy najmu na umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. Co to oznacza dla najemcy? Według przepisów ustawa nie zakazuje sprzedaży najemcy mieszkania TBS. Jednak warunkiem jest partycypowanie w kosztach budowy mieszkania w wysokości 20 lub 25 procent, co uzależnione jest od lokalizacji inwestycji. W zakupie mieszkania z pewnością pomoże kredyt hipoteczny.
Podsumowanie
Mieszkania TBS, a obecnie SIM są mieszkaniami, o które może ubiegać się osoba, która nie posiada tytułu prawnego do żadnego lokalu mieszkaniowego. Ponadto dochody przyszłego najemcy nie mogą przekraczać 1,3 przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto. Nie bez znaczenia jest konieczność opłacenia cesji partycypacyjną w wysokości od 10 do 30 procent wartości przyszłego lokalu. Cześć zarządców wymaga również wpłacenia kaucji zabezpieczającej, której wysokość stanowi maksymalnie 12-krotność czynszu za lokal. Czy jest to dobre rozwiązanie? Trudno jednoznacznie określić. Wiele bowiem zależy od sytuacji najemcy. Z pewnością jest to dobre rozwiązanie dla osób, które nie mogą skorzystać z kredytu hipotecznego.
